Vor diesem Hintergrund wird das Quartier nicht nur zum vielseitigen und wandelbaren urbanen Mittelpunkt für all diejenigen, die dort leben, arbeiten und ihre Freizeit verbringen. Es wird zudem immer stärker zum Goldstandard für institutionelle Investoren. Schließlich ergibt sich die Möglichkeit, eine signifikante Menge an Kapital in einem Areal zu allokieren, das bestenfalls bereits vor Ort risikodiversifiziert ist und dessen Cashflow sich aus verschiedenen Nutzungsarten speist. Diese haben obendrein das Potenzial, Synergien herauszubilden: Im Zusammenspiel werten sich die Flächen gegenseitig auf.

Klassische Forward-Deals sind angesichts der aktuellen Marktlage mit einer Vielzahl an Unwägbarkeiten verbunden: Aufgrund unterbrochener Lieferketten kann ein fest terminierter Abverkauf nicht Monate oder sogar Jahre vor Fertigstellung „in Stein gemeißelt“ werden. Zudem sind die Baupreise zuletzt stark gestiegen, dem Statistischen Bundesamt zufolge lag die Steigerung zwischen Februar 2021 und Februar 2022 in Deutschland bei 14,6 Prozent. Ähnlich hoch fallen die Werte in Österreich aus. Dies stellt aktuell vor allem für die Forward-Deals, die früh im Projektzyklus zu einem Festpreis abgeschlossen werden, eine Hürde dar. Zeiten wie diese sind daher nicht von starren Klauseln, sondern von Flexibilität und partnerschaftlichem Miteinander geprägt – das Resultat, also die Qualität des fertigen Quartiers, steht im Mittelpunkt, und zwar stärker als Vertragsklauseln.

Variante eins: Joint-Venture – der Investor sitzt mit im Cockpit

Die Nachfrage nach neuen, flexiblen Kooperationsmodellen steigt nicht erst seit der Lieferkettenproblematik auf Investoren- wie auch Entwicklerseite stark an – im Gegenteil: Joint-Ventures sind bereits seit mehreren Jahren stärker im Trend. In der aktuellen „Off-Market-Studie“ des deutschen Transaktionsberaters HPBA gehen rund 38 Prozent aller befragten Branchenteilnehmer von steigenden Joint-Venture-Volumina aus. Ein Absinken der Volumina prognostizierten hingegen nur etwas weniger als sechs Prozent.

Das Joint-Venture-Modell bietet institutionellen Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen, aber auch klassischen Private-Equity-Investoren den Vorteil, bereits zum Akquisitionszeitpunkt einsteigen und aktiv am Projekt mitwirken zu können. Er sitzt gewissermaßen während der gesamten Projektlaufzeit mit im Cockpit. Zudem werden bei einer guten Kooperation bereits frühzeitig die Weichen dafür gestellt, dass der Joint-Venture-Partner das einmal fertige Produkt langfristig ins Portfolio aufnehmen kann.

Für Entwickler wiederum ergibt sich ein massiver Vorteil: Die Möglichkeit, Großprojekte mit geringer Fremdfinanzierungsquote zu realisieren. Denn der Grundstücksmangel für Quartiersprojekte ist zwar vorhanden, jedoch herrscht die größte Konkurrenz um die kleinen bis mittelgroßen Projekte. Im DACH-Raum existieren indes noch zahlreiche großformatige Areale, die mitunter eher kleinen Stadtteilen als Quartieren ähneln. Diese Grundstücke sind im Markt zwar wohlbekannt, aufgrund der Größe der Objekte kann eine Akquisition allerdings oftmals nicht von einem einzelnen Projektentwickler – und sei er auch noch so etabliert und groß – bewerkstelligt werden. Im Verbund mit einem Joint-Venture-Partner ist diese Kapitalkraft jedoch womöglich gegeben.

Bei der 6B47 Real Estate Investors AG planen wir künftig, großvolumige Projekte gemeinsam mit strategischen Joint-Venture-Partnern umzusetzen. Besonders wichtig ist für uns dabei das strategische Matching zwischen dem jeweiligen Investmentpartner und dem Projekt, weshalb keines unserer künftigen Joint-Venture-Projekte den anderen gleichen wird. Der bestehende „6B47 Real Estate Club“, bei dem wir mit mehreren Co-Investoren gemeinsam kleinere bis mittelgroße Projekte umsetzen, ist davon nicht betroffen. Auch auf diese Weise wollen und werden wir künftig zahlreiche weitere Projekte akquirieren und realisieren.

Variante zwei: Der offene Spezialfonds

Gleichzeitig wollen wir eine weitere Variante für institutionelle Investoren – beispielsweise Pensionskassen und Versorgungswerke – anbieten. Trotz einer Vielzahl attraktiver Kaufangebote sind wir vor einiger Zeit zum Entschluss gelangt, das Althan-Quartier mit seinen vier Projektteilen, den Wohngebäuden SOPHIE und JOSEPH, dem Hotel sowie dem FRANCIS als Herzstück, nicht im Rahmen eines klassischen Globalverkaufs zu veräußern. Stattdessen wird das Großprojekt zum Seed-Investment für unseren ersten offenen Immobilienspezialfonds. Diesen Schritt gehen wir nicht nur, weil wir das Objekt nicht aus der Hand geben wollen, sondern auch aus ganz nüchternen ökonomischen Fakten: Die große Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen sowie die etablierte Lage im Herzen Wiens sind die ideale Voraussetzung für eine positive Performance.

Die Form des regulierten offenen Spezialfonds haben wir auch deshalb gewählt, um sukzessive weitere Quartiersprojekte mit hohem Wohnanteil in den Risikoklassen Core und Core Plus ins Portfolio aufzunehmen. Dies bedeutet, dass sich die Investments überwiegend auf Vorzugslagen in österreichischen und deutschen Metropolen konzentrieren werden. Die 6B47 Real Estate Investors AG wird hierfür das Asset-Management der Immobilien gemeinsam mit Jones Lang LaSalle übernehmen. Als Service-Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) fungiert die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (IntReal).

Immobilieninvestments in neuer Prägung

Als die 6B47 Real Estate Investors AG 2009 gegründet wurde, waren auf den Immobilienmärkten zahlreiche Veränderungen nötig. Dieser Aufgabe haben wir uns damals ganz bewusst gestellt – und in Form neuer Entwickleransätze, die außergewöhnliche Immobilienkonzepte mit einem fundierten Investmentansatz verbinden, auch erfolgreich bewältigt. Dieser Leitsatz prägt unser Handeln nach wie vor. Auch heute sind wir davon überzeugt, dass neuartige Marktzugänge und zeitgemäße Anlageformen nötig sind, um sowohl aus Performance-Sicht als auch für die Entwicklung unserer Innenstädte die richtigen Weichen zu stellen. Dementsprechend wollen und werden wir weiterhin Marktzugänge auf eine Art und Weise bereitstellen, die für möglichst viele Profile und Risikoklassen passend sind – vom defensiven Core-Investor bis hin zum opportunistisch orientierten Anleger.