Wohnimmobilieninvestments in Polen – vom verhinderten Markt zum Hidden-Champion

Mehr als eineinhalb Jahre nach Ausbruch der Corona-Pandemie steht für viele Unternehmen die vollständige Rückkehr ins Büro noch immer bevor. Dies hat durchaus Folgen für die Investmentmärkte. Während weiterhin hohe Transaktionsvolumina und niedrige Spitzenrenditen das Vertrauen der Investoren in Core-Büroobjekte untermauern, suchen immer mehr Marktakteure nach Möglichkeiten, ihre aktuell Büro-lastigen Immobilienportfolios durch die Beimischung anderer Nutzungsarten zu diversifizieren. Dabei setzen viele vor allem auf Wohnimmobilien.

Beispielsweise hat eine Analyse des Immobiliendienstleisters Catella ergeben, dass 21,5 Prozent aller Investoren Wohnimmobilien als aktuell attraktivste Anlageklasse sehen. Dies war die meistgenannte Antwort, noch vor den ebenfalls stark wachsenden Segmenten Gesundheitsimmobilien sowie Logistik und Industrie. Eine genauere Nachfrage nach den beliebtesten Nischensegmenten ergab zudem, dass das studentische Wohnen die beliebteste Sub-Assetklasse bildet, und damit andere spezialisierte Wohnungsformen wie das Seniorenwohnen hinter sich lässt.

 

Moderne Student-Housing-Konzepte, die auf Gemeinschaftsflächen setzen, stehen in der Gunst institutioneller Investoren

 

Im DACH-Raum sinken die Renditen

Allerdings ergibt sich für Investoren ein Problem: Die Konkurrenz ist an den deutschsprachigen A-Standorten inzwischen so stark, dass kaum noch Objekte zu erschwinglichen Konditionen verfügbar sind. Die Spezialisten von CBRE Residential Investment geben gemäß Medienberichten eine Spitzenrendite von 3,3 Prozent für Mikroapartments an. Für konventionelle Wohnungsformen verzeichnet CBRE sogar eine Rendite von etwa 2,3 Prozent. Für Investoren, die vor allem unter dem Gesichtspunkt des Werterhalts anlegen, können deutschsprachige Standorte nach wie vor die erste Wahl sein. Diejenigen Akteure, die trotz inflationärer Tendenzen Wertzuwächse suchen, müssen jedoch eine alternative Strategie erwägen.

 

Polen – Neuland für institutionelle Investoren

Vor diesem Hintergrund lohnt sich der Blick auf die Investmentregion Central Eastern Europe (CEE) und dort vor allem auf den größten Immobilienmarkt. Der polnische Markt für Mehrfamilienhäuser konnte trotz der Pandemie mit 260 Millionen Euro ein solides Ergebnis erzielen, wie JLL vermeldete. Gleichzeitig handelt es sich nach wie vor um einen Nischenmarkt für institutionelle Investoren: Während beispielsweise in Deutschland zwölf Prozent aller Wohnimmobilien im Eigentum institutioneller Investoren sind, liegt der Wert in Polen lediglich bei einem Prozent. Warum ist das so?

Ein Grund für diese Ausgangslage besteht darin, dass der Vermietungsmarkt in Polen noch relativ „jung“ ist und lange Zeit durch politische Entscheidungen gebremst wurde. Nach der polnischen Wende befanden sich die allermeisten Wohnimmobilien im Eigentum der jeweiligen Bewohner. Während dies bei einem bedeutenden Teil der Objekte nach wie vor der Fall ist, streben jedoch besonders jüngere Polinnen und Polen mit höherem Einkommensniveau moderne Mietlösungen an: Gemäß den Zahlen von Eurostat gab es in Polen 2009 insgesamt circa 839.000 Mieter bei einer Gesamtbevölkerung von damals mehr als 38 Millionen Menschen, inzwischen ist der Wert jedoch doppelt so hoch. Diese Entwicklung geht Hand in Hand mit einem kontinuierlichen Wirtschaftswachstum von etwa jährlich vier Prozent im Zeitraum zwischen dem EU-Beitritt (2004) und dem Vor-Corona-Jahr 2019.

Trotz dieser Entwicklungen ist der Nachfrageüberhang nach hochwertigen Mietwohnungen jedoch ähnlich eklatant wie im DACH-Raum. Bei den Nischensegmenten ist dieser Unterschied nochmals deutlicher, was sich im Segment der Studierendenwohnungen zeigt. Auf der einen Seite gehören polnische Universitäten zur internationalen Weltspitze – insbesondere in den Fachbereichen Medizin und Technik. Dementsprechend zählen Warschau, Breslau und Krakau zu den größten Universitätsstädten Europas. Auf der anderen Seite existieren für die etwa 25.000 internationalen Austauschstudierenden gerade einmal 500 frei finanzierte Mikroapartments. Somit ergibt sich kaum eine Alternative zu den staatlichen Studentenwohnheimen.

 

Die akademische Tradition Polens reicht Jahrhunderte zurück – doch die Lehre ist auf dem neuesten Stand der Forschung

 

Zum Jahreswechsel 2020/2021 lagen die Renditeaussichten für Studentenwohnungen in Warschau bei 5,75 Prozent. In kleineren polnischen Großstädten wie Krakau und Breslau betrug der Wert circa sechs Prozent. Für konventionelle Wohnungsformen fielen die Werte mit 5,25 beziehungsweise 5,5 Prozent nur ein wenig geringer aus.

 

Das Währungsrisiko lässt sich begrenzen

Allerdings existieren Herausforderungen bei Investments in polnische Immobilien. Unter anderem besteht für Anleger aus dem Euroraum theoretisch ein Währungsrisiko, weil die Mieten von Privatpersonen – anders als bei gewerblichen Mietern – in aller Regel in der Landeswährung Zloty bezahlt werden. In der Realität hat sich jedoch gezeigt, dass die Wechselkurse seit 2010 weitgehend stabil waren, was auch für die Zeit seit Beginn der Corona-Pandemie gilt. Sicherheitsbewusste Investoren können das Währungsrisiko durch verschiedene Instrumente begrenzen, zum Beispiel Swaps „hedgen“. Dies ist zwar mit gewissen Kosten verbunden, doch diese Kosten hängen vom Zinsunterschied zwischen Euroraum und Polen ab. Dieser fällt aktuell geringer aus als die Renditedifferenz in den unterschiedlichen Immobilienteilmärkten. Somit kann Hedging ein effizientes Instrument gegen Währungsrisiken mit dem polnischen Zloty darstellen, was jedoch im Einzelfall zu prüfen ist.

 

Herausforderung Bürokratie

Deutlich schwerer fällt ins Gewicht, dass der Professionalisierungsgrad der polnischen Immobilienbranche im direkten Vergleich hinter derjenigen im DACH-Raum zurückfällt. Aufgrund der geringen Aktivitäten institutioneller Investoren fehlt es mitunter vor allem an Verständnis für die Bedürfnisse ausländischer Anleger. Gerade die relevantesten Baugrundstücke oder Umnutzungsobjekte befinden sich aber oftmals im Vertrieb durch diese Akteure.

 

Auch in Polen ist die Revitalisierung von in die Jahre gekommenen Bestandsimmobilien manchmal das Mittel der Wahl

 

Hinzu kommt, dass die Behörden nicht immer kooperativ agieren. Politische Reformen zum Bürokratieabbau wurden in den vergangenen Jahren zwar angestoßen, waren jedoch nur in begrenztem Maße von Erfolg gekrönt. Dadurch kann es vorkommen, dass sich Baugenehmigungsverfahren auf unbestimmte Zeit hinziehen. Auch Steuerthematiken erfordern neben einer besonderen Fachkenntnis mitunter einen großen zeitlichen Aufwand.

 

Timing und Vor-Ort-Kenntnis sind wichtig

Diese Unwägbarkeiten können jedoch gezielt auf ein Minimum reduziert werden. Unter anderem sollte der Einstiegszeitpunkt für ein Projekt so gewählt werden, dass das Baurecht für eine Projektentwicklung oder eine Revitalisierung bereits besteht. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Immobilie auch im festgelegten Zeitrahmen realisiert werden kann. Allerdings sollte der Bau noch nicht zu weit fortgeschritten sein, sodass das Immobilienkonzept beispielsweise in Sachen Ausstattung in vielen wichtigen Aspekten noch auf die hohen Ansprüche der jungen polnischen Mieterschaft angepasst werden kann. Durch das richtige Timing lässt sich also dafür sorgen, dass die Immobilie marktgerecht realisiert wird.

Darüber hinaus können wichtige Stellschrauben in Sachen ESG bedient werden, beispielsweise bei der Gebäudedämmung oder bei der eingesetzten Technik. Dies begünstigt nicht nur einen langen Lebenszyklus, sondern gewährleistet auch die ESG-Konformität der Immobilie für die immer komplexer werdenden Nachhaltigkeitskriterien der Investoren.

 

Bei einem rechtzeitigen Projekteinstieg können Investoren wichtige Klimakriterien anpassen und somit ESG-Konformität gewährleisten

 

 

Um all dies erfolgreich umsetzen zu können, bedarf es jedoch einer umfassenden Vor-Ort-Kenntnis inklusive Muttersprachlern als Spezialisten, die das Interesse der Investoren gegenüber den lokalen Marktakteuren und Kommunen wahrnehmen. Auch das Gespür für die richtige Standortbewertung ist äußerst wichtig, da die polnischen Immobilienmärkte gemäß dem „JLL Transparency Index 2020“ zwar ebenfalls als weitgehend transparent gelten – aber dennoch schlechter platziert sind als beispielsweise die deutschen Märkte.

 

Co-Investoren behalten die Kontrolle

Während sich aufgrund der genannten Hürden lediglich für erfahrene Anleger mit hoher eigener Immobilienkompetenz ein Direktinvestment anbietet, existieren nur begrenzte Möglichkeiten, indirekt in polnische Wohnimmobilien zu investieren. Immobilien-Spezial-AIF sind entweder über den gesamten CEE-Raum gestreut, oder aber nutzungsübergreifend investiert. Dieser Ansatz ist zwar an sich sinnvoll, bietet jedoch keine Alternative für Investoren, die gezielt ihre Wohnimmobilienquote erhöhen wollen.

Stattdessen besteht die Möglichkeit, sich als Co-Investor im Rahmen eines Joint-Ventures oder ähnlicher Strukturen gemeinsam mit dem Projektentwickler an einem Neubauvorhaben zu beteiligen. Für den Entwickler wiederum ergibt sich der Vorteil, mit einer hohen Eigenkapitalquote agieren zu können und somit nur begrenzt von klassischen Fremdkapitalgebern abhängig zu sein.