Gewerbeimmobilien zu Wohnungen umwandeln – die Idee wird von den Umwälzungen getrieben, die immer wieder auf die Stadtentwicklung wirken. Dazu gehört die Abkehr von monostrukturierten Büroquartieren hin zur Mischnutzung genauso wie der Wandel im Handel und das Warenhaussterben mit der Frage: Was passiert künftig in den Flächen? Auch das Thema „New Work“ spielt eine Rolle. Veraltete Arbeitsstätten lassen sich nicht oder nur mit großem Aufwand in moderne, anspruchsvolle Bürowelten verwandeln. Warum nicht stattdessen Wohnungen in die bestehende Gebäudestruktur einbauen? Schließlich wird der Wohnraummangel in sämtlichen deutschsprachigen Metropolen immer größer.

„Vor 20 Jahren war das Wohnen in der Stadt nicht besonders beliebt“, sagt Friedrich Gruber, Vorstand der 6B47 Real Estate Investors AG. „Das hat sich komplett gewandelt. Ein Grund ist die Aufwertung vieler Innenstädte und die attraktive Infrastruktur. Man will am Puls der Zeit leben.“ Die Stadtentwicklung ist entsprechend offen für Umwandlungskonzepte: Wohnung statt Gewerbe ist längst eine Option. „Wir haben in den vergangenen zehn Jahren ein halbes Dutzend Gewerbeobjekte umgebaut“, so Gruber. Es entwickle sich hier mittlerweile eine eigene Asset-Klasse. „Aber es gibt noch nicht viele Entwickler mit der erforderlichen Erfahrung.“

Expertise in beiden Nutzungsarten gefragt

Dies betrifft bei Umnutzungsprojekten beide Seiten, also sowohl eine Gewerbeflächen- als auch Wohnraumkompetenz. Zunächst einmal müssen grundlegende Fragen geklärt werden, die beide Bereich betreffen: Eignet sich der Standort für eine künftige Wohnnutzung? Oder ist ein Hybridkonzept vielversprechender, also weiterhin Gewerbe und nur teilweise neue Wohnungen? Hier gilt es zum einen, die Lagequalitäten nutzungsadäquat einzuschätzen. „Projektentwicklung hat im ersten Schritt mit Kreativität zu tun, nicht mit Architektur. Mit dem Erkennen von Möglichkeiten“, so Gruber. Es müsse sich eine Philosophie entwickeln, eine Idee. „So entsteht Begeisterung, die man dann auch weitertragen kann.“

Die Erfahrung betrifft zudem die jeweiligen bauplanungsrechtlichen Fragestellungen, denn je nach Rechtsgrundlage kann der bestehende Rahmen genügen oder eine Umnutzung ausschließen. Muss also geltendes Planungsrecht geändert werden? „In der Diskussion geht es dann häufig um den Lärmschutz“, sagt Gruber. „Hochwertige Fenster und eine hochwertigere Fassade sind immer ein Muss.“ Wie sind die Wohnungsgrundrisse bestmöglich zu organisieren? Sind lärmabgewandte Bereiche möglich? Oder belässt man eben doch eine zum Lärm orientierte Gewerbefront als Puffer, und die Wohnungen beginnen erst dahinter? Lärmfragen sind nicht nur für die Innenräume wichtig – sondern beispielsweise auch für die zu planenden Balkone, Freiflächen oder auch eine eventuell gemeinsam genutzte Dachterrasse.

Nur durch kombinierte Erfahrung aus beiden Bereichen – Gewerbe und Wohnen – können die Potenziale groß angelegter Umnutzungsvorhaben wirklich gehoben werden

Rückbau zum Gebäudeskelett

Schon aus den Baujahren können erste Rückschlüsse gezogen werden: Bürohäuser aus den 1950er- oder 1960er-Jahren eignen sich für eine Umnutzung oft weniger gut als beispielsweise Gewerbeimmobilien aus den 1970er-Jahren. Letztere sind häufig in Skelettbauweise erstellt und bringen Flexibilitätsvorteile mit. Hier kann je nach Fall und Planung weitgehend entkernt werden: „Alles, was nicht Beton ist, wird zurückgebaut. Der klassische Rohbau bleibt stehen“, so Gruber. Stützen, Unterzüge und Geschossdecken, mitunter bleibt aber auch auch die Heizungsanlage erhalten oder denkmalgeschützte Elemente der Fassade.

Die Koordination mit dem Bauunternehmen ist entscheidend

Einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren besteht jedoch in der Koordination mit der Baufirma: Es ist von der Projektentwicklung und der bauausführenden Firma ein Planungsprozess erforderlich, der beim besagten Rohbau beginnt. „Für Bauunternehmen gehören solche Umnutzungen zur Ausnahme, da im Gegensatz zu klassischen Bauprojekten beispielsweise mit der Haustechnik sofort begonnen werden muss. Der Projektentwickler muss diese Prozesse zentral steuern und überwachen. 

Ein weiterer Vorteil der Umwandlung liegt in der Öko- und Nachhaltigkeitsbilanz: Es schont die Umwelt, ein Gebäude nicht komplett abzureißen, sondern die Tragstruktur wiederzuverwenden. Gleichzeitig entsteht gegenüber einem Abriss- und Neubau ein wichtiger Zeitvorteil. 

Der Rückbau zum Gebäudeskelett beziehungsweise Rohbau ist in vielen Fällen ein ökologisch sinnvoller Ansatz, zudem wird Zeit gegenüber einem Neubau gespart

Extreme Gebäudetiefen

Für die neue Innenraumgestaltung ist natürlich die Gebäudekubatur ein zentraler Faktor. Bürogebäude, die schmal genug für eine zweihüftigen Grundrissorganisation sind, eignen sich meist gut für die Umnutzung. Bei dreihüftigen Bürostrukturen oder tiefen Großraumbüros wird es eventuell unwirtschaftlich. Ebenso bei Warenhäusern oder auch ehemals industriell genutzten Immobilien mit extremen Ausmaßen. Hierbei kann es erforderlich werden, die Geometrie zu ändern und beispielsweise Lichthöfe über mehrere Geschosse einzuziehen. Vor allem folgende Frage gilt es dabei zu klären: Verträgt das Gebäude einen derartigen Eingriff aus statischer, aber auch architektonischer Sicht? „Oftmals können wir Projekte mit zu großen Tiefen kaufmännisch nicht weiterverfolgen, obwohl sie architektonisch wertvoll wären.“, sagt Gruber.

Fazit und Ausblick

Ob ehemalige Konzernzentrale, Hochhaus oder Plattenbau – es gibt inzwischen einige beeindruckende Beispiele für gelungene Umwandlungen. Häufig sind Immobilien-„Youngtimer“ ab den 1970er-Jahren besonders geeignet. Eine Garantie gibt es aber natürlich nicht: Manchmal eignen sich auch Bürogebäude aus den 1990er-Jahren nicht, wenn sie sich wegen ihrer Konstruktionsweise nicht sinnvoll an die modernen Wohnbedürfnisse anpassen lassen. Insgesamt gilt: Wenn sowohl gewerbe- als auch wohnwirtschaftliche Kompetenz vorhanden sind, können in kurzer Zeit neue Wohnungen in alten Strukturen entstehen, die sich auf absolutem Neubauniveau bewegen. Vor dem Hintergrund des anhaltenden Zuzugs in die Städte wird sich deshalb auch die Umwandlungsimmobilie weiter als eigene Asset-Klasse etablieren.