„Der Aufschwung auf den polnischen Immobilienmärkten steht erst am Anfang“

Seit 2014 ist die 6B47 Real Estate Investors AG mit ihrer Tochterfirma 6B47 Poland in den polnischen Großstädten aktiv. Inzwischen konnte das lokale Team unter Leitung von Mirosław Januszko zahlreiche Grundstücke erwerben und somit die eigene Projektpipeline konsequent ausbauen. Im Interview erklärt er, welche Potenziale er auf den polnischen Märkten sieht und welche Pläne 6B47 aktuell sowie in Zukunft an diesem spannenden Zielmarkt verfolgt.

Herr Januszko, der Mietwohnungsmarkt in den polnischen Metropolen ist zuletzt stark gewachsen. Woran liegt das?

Lange Zeit galt die selbst genutzte Eigentumswohnung als Selbstverständlichkeit für viele Polinnen und Polen. Das hat sich spätestens in den 2010er-Jahren jedoch deutlich gewandelt. Dafür verantwortlich sind die demografischen Veränderungen und die wechselnden Prioritäten der jungen Polinnen und Polen: Zahlreiche gut ausgebildete Menschen zieht es in die wachsenden Großstädte, wo sie zunächst Fuß fassen und Karriere machen wollen. Dementsprechend widmen sie sich erst später der Familienplanung – und geben ihr Geld zwischenzeitlich für andere Dinge aus als für die selbst genutzten vier Wände. Für sie kommt also eine Mietlösung sehr viel stärker infrage als noch für ihre Elterngeneration. 

 

Wie kommt es dann, dass nach wie vor so viele Eigentumswohnungen in polnischen Städten verkauft werden?

Es stimmt, dass vor allem Warschau einen der vitalsten Wohnungsmärkte in ganz Europa hat. Im Jahr 2019 wurden beispielsweise sowohl insgesamt als auch pro Kopf mehr neu gebaute Eigentumswohnungen verkauft als in London. Dabei sind es nicht nur Selbstnutzer, die Eigentum erwerben – sondern in vielen Fällen auch Kapitalanleger, welche die Wachstumspotenziale auf den Vermietungsmärkten nutzen wollen. Dies wird auch dadurch begünstigt, dass der Wohlstand in Polen deutlich schneller steigt als in den anderen Ländern der CEE-Region (Zentral- und Osteuropa), weshalb in vielen Haushalten ausreichend Kapitalreserven vorhanden sind. Zudem sind die anfallenden Steuern recht niedrig. Wichtig ist aber auch der Fakt, dass viele Bestandsimmobilien, die sich über Jahrzehnte im Eigentum ihrer Bewohner befanden, in die Jahre gekommen sind. Sie entsprechen nicht mehr den Erwartungen junger Menschen, weshalb hochwertige, aber erschwingliche Neubauwohnungen natürlich auch für Selbstnutzer attraktiv sind.

 

Ist das Interesse an polnischen Immobilien auch bei institutionellen Investoren so groß?

Durchaus. Tatsächlich sehen wir innerhalb der CEE-Region, dass die bedeutenden und großen Marktakteure aktuell vor allem an polnischen Immobilien interessiert sind, weniger an Objekten im restlichen CEE-Raum. Allein auf den Warschauer Markt entfallen circa sieben Prozent des gesamten Transaktionsvolumens der CEE-Region, genauso viel wie in Tschechien auf Landesebene. Betrachtet man alle polnischen Standorte, sind es sogar 60 Prozent. Dies spiegelt sich auch in den dynamisch steigenden Miet- und Kaufpreisniveaus.

 

Wenn der Markt so attraktiv ist – wieso sind dann bislang nur so wenige Wohnanlagen in institutionellem Eigentum?

Die polnischen Märkte sind nicht frei von Herausforderungen. Einerseits sind die Mietniveaus mit monatlich umgerechnet etwa 350 bis 400 Euro im Schnitt günstig, weshalb große internationale Entwickler, aber auch Property-Manager aufgrund der geringeren absoluten Projektvolumina teilweise den Markteintritt noch nicht vollzogen haben. Lokale Akteure hingegen können die Qualitätsanforderungen institutioneller Investoren nicht immer abdecken. Hinzu kommt, dass einige der Entwickler sehr zögerlich sind, wenn es um Verkäufe an Institutionelle geht – sie fürchten schlichtweg Preisabschläge bei einem Globalverkauf. Wir haben uns in Polen mit 6B47 als agiler Entwickler positioniert, der einen frühzeitigen Projekteinstieg für Co-Investoren ermöglicht. Damit können unsere Geschäftspartner direkt an der Wertsteigerung partizipieren – anders als beispielsweise durch Junior- oder Senior-Loans. Eine weitere Herausforderung besteht darin, dass Entwicklungsgrundstücke gerade in Warschau ziemlich selten sind. Daher sind Angebot und Marktzugänge begrenzt. Mit unserem polnischen Team konnten wir bei 6B47 seit 2014 allerdings vielversprechende Grundstücke sichern und somit eine stabile Projektpipeline aufbauen.

 

Was planen Sie mit diesen Grundstücken?

Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Unsere beiden Kernstandorte Warschau und Breslau (Wrocław) bieten Potenziale in verschiedensten Marktsegmenten. Neben klassischen Wohneinheiten in unterschiedlichsten Preiskategorien kommen für uns auch wohnwirtschaftliche und gewerbliche Formen von Wohnen auf Zeit infrage – sprich Serviced-Apartments und Student-Living. Im Jahr 2020 haben wir mit dem Projekt „Grochowska“ erstmals ein Objekt in diesem Segment konzipiert. Bei der Erarbeitung und beim Feinschliff solcher Immobilienkonzepte achten wir auch stets auf die prägenden Megatrends und die Besonderheiten des Mikrostandorts. Beispielsweise wird in Warschau gerade die U-Bahn-Infrastruktur ausgebaut, weshalb die Mobilität der Menschen nochmals steigt und einige Mikrostandorte aufgewertet werden. 

 

 

Gibt es Ziele, die Ihnen dabei besonders wichtig sind?

Im Mittelpunkt stehen für uns in jedem Fall zwei Dinge: Erstens möchten wir als Teil der internationalen Investmentplattform 6B47 unseren Co-Investoren Marktzugänge in Polen ermöglichen, wie sie sie nur selten erhalten. Zweitens möchten wir besondere Immobilienprojekte verwirklichen, die zu Landmarken der jeweiligen Standorte werden. Besonders wichtig ist uns dabei ein hoher ESG-Standard, der ganz ausdrücklich auch Impulse für andere Entwickler in Polen bieten soll: Im Neubau stellt für uns eine LEED-Gold-Zertifizierung das Minimum dar. 

 

Welche Akzente wollen Sie mit dem Team von 6B47 Poland für die Zukunft setzen?

Ich bin überzeugt, dass der Marktaufschwung in Warschau, aber auch in Breslau, Krakau oder der Dreistadt (Danzig-Gdingen-Zoppot) erst am Anfang steht. Auf den Märkten gibt es noch sehr viel Potenzial, das wir gerne vor allem im Wohnsegment realisieren wollen. Ein weiterer wichtiger Schritt für die Zukunft könnte darin bestehen, dass wir unser Engagement im Bereich Büroimmobilien innerhalb Warschaus deutlich ausweiten. Große international bedeutende Firmen expandieren nach Polen, besonders im Bereich Business-Project-Outsourcing (BPO) gibt es enorme Potenziale. Und auch der Brexit bewirkt, dass zahlreiche Arbeitsplätze aus dem Vereinigten Königreich nach Polen verlagert werden. Kein Wunder, dass der größte Büroturm Europas aktuell in Warschau entsteht. Dementsprechend wird sich der Markt für Büroimmobilieninvestments öffnen – eine Entwicklung, die wir aktiv mitprägen wollen. Und für in die Jahre gekommene Büroimmobilien, die seit Ausbruch der COVID-19-Pandemie leer stehen, wollen wir Umnutzungskonzepte entwickeln und diese Immobilien in moderne Wohneinheiten konvertieren.